Investitii Imobiliare Portofoliu G Apartments Aviatiei

G Apartments Aviației – Evaluarea unui portofoliu de apartamente achiziționate cu scop investițional.

G Apartments Aviației – Evaluarea unui portofoliu de apartamente achiziționate cu scop investițional. Una din cele mai interesante investiții imobiliare pe care le-am făcut a fost achiziționarea unui pachet semnificativ de apartamente in cadrul proiectului Aviației Park. Si cum au trecut deja 2 ani de când am scris ultima data despre un portofoliu de apartamente de inchiriat, cel din Urban Spaces Dogarilor, dar si 2 ani de cand s-a făcut achiziția finala in Aviatiei m-am gândit ca e momentul oportun pentru a face o scurta reevaluare.

In plus, pe 18 mai, încep alături de Eusebiu Burcaș, fondatorul celei mai mari comunități de educație financiară din România (peste 120 000 de participanți la evenimentele sale) si Dorel Niță, fondatorul primei platforme de Real Estate Intelligence din România cursul de investiții imobiliare, THE REAL INVESTOR, in care vom învață atât din greșeli cat si din exemple de succes prin care am trecut in cei 17 ani de imobiliare. Mai multe detalii aici: https://bit.ly/3sGnVZA

Daca mă raportez la ultimele preturi de tranzacționare ale dezvoltatorului valoarea totala a portofoliului este undeva intre 6.000.000 si 6.500.000 euro. Sunt 35 de apartamente, din care 30 in faza unul si 5 in faza doi a proiectului, la care se adaugă locurile de parcare si boxe. Unul din ele a fost revândut cu un profit semnificativ, la finalizarea proiectului, iar alte 7 s-au transformat din investiție in rezidențial. Aici pandemia a avut un impact semnificativ.

Randamentul mediu pe care l-am obținut din închiriere a fost intre 6% si 6.5% pe unitățile achiziționate in faza 1, respectiv estimez un randament din închiriere de 5% pentru cele achiziționate anul acesta. Gradul mediu de neocupare a fost de 3 săptămâni iar perioada medie de închiriere de 1.5 ani. In pandemie am pierdut doar 2 chiriași, expati si am avut o singura renegociere de preț.

Au fost 3 serii de tranzacții. Apartamentele precontractate in prima serie si-au apreciat valoarea cu 50%, respectiv 35% cele achiziționate pe finalul primei faze de construcție. Ultimul pachet de apartamente a fost achiziționat anul acesta.

Dar haideți sa vedem care au fost o parte din pașii făcuți si criteriile de achiziție care au adus aceste rezultate.

In primul rând profilul investitorilor pe care ii reprezint. Marea majoritate a clienților sunt investitori pe termen lung, randamentul este important dar nu este cel mai important criteriu. Caută siguranța, lichiditate, o proprietate care sa se comporte foarte bine in timp atât din punct de vedere al calității construcției cat si al prețului sau a potențialului de închiriere si foarte important un chiriaș care sa nu ii creeze bătăi de cap. In peste 90% din cazuri investiția imobiliara este o forma de diversificare.

Pentru a putea identifica proprietățile care sa îndeplinească o parte din criteriile de mai sus, la acel moment, am considerat ca trebuie sa ne uitam pe zonele centrale sau zona de nord a Bucureștiului, zone pe care am început sa prospectam si sa realizam studii de piața înainte de a lua decizia de achiziție. Am încercat sa înțelegem cat este randamentul real din închiriere, care este cererea si oferta, pe fiecare zona in parte, precum si cat de repede se închiriază, respectiv care este prețul real de închiriere. Toate aceste informații le-am verificat cu colegii din piața, agenți imobiliari, care lucrează respectivele zone.

Cum centrul nu era foarte ofertant din punct de vedere al proiectelor disponibile am rămas pe zona de nord, unde am analizat Floreasca, Aviației, Băneasa si Herăstrău, zone care puteau atrage profilul chiriașului căutat de noi, respectiv zone „safe” din punct de vedere investițional pe termen lung data fiind proximitatea atât fata de parcul Herăstrău cat si fata de una din cele mai mari zone de birouri din București – Calea Floreasca / Promenada, Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompeiu / Fabrica de Glucoza.

Din cele 4 proiecte din lista scurta, care urmau sa înceapă sau erau începute am ales sa recomand achiziția in Aviației Park. De ce? Încredere, concept, arhitectura, servicii, facilitați, calitatea construcției, cel mai bun raport preț calitate din toate cele 4, in opinia mea.

Încrederea in dezvoltator: Forte Partners.  – Unul din cele mai importante aspecte in momentul in care faci o achiziție off plan este cine dezvolta respectivul proiect.  Are el posibilitățile financiare pentru a finaliza proiectul? Are experiența si/sau alte proiecte livrate? Are capacitatea si seriozitatea pentru a livra ceea ce promite pe hârtie la un anumit standard, in termenul promis? Ne-am uitat la portofoliul de la acel moment al dezvoltatorului si am văzut o clădire de birouri extrem de curajoasa – Stefan cel Mare si un proiect rezidențial extrem de competitiv: Londra 27, câștigător al Anualei de Arhitectura din 2017. Intre timp au finalizat The Bridge, o clădire de birouri care a si reprezentat una din cele mai importante tranzacții din piața imobiliara din acel an. Deși Aviației Park era primul lor proiect rezidențial mare, segment destul de diferit fata de cel comercial unde clar fac diferența, am considerat ca Forte Partners nu doar ne va livra ceea ce ne-a promis ci ne va depăși așteptările.

Concept: Mi-a plăcut ideea de “gated community”, curte interioara cu piațete si spatii verzi … multe spatii verzi. Din cei 15000 mp de teren peste 11000 mp vor fi liberi de construcție. Imaginează-ti ca vei avea “o curte” imensa, super fain amenajata, doar pentru voi. In plus sa ai teren de baschet si loc de joaca la tine acasă e o chestie. In plus, când mi-am dat seama ca pot avea un  apartament de închiriat in Aviației, intr-una din cele mai căutate zone din București, cu toate aceste facilitați am zis ca va fi un factor diferențiator important.

In plus, 2 pași de Lidl si Mega Image, 10-15 min pana in Parcul Herăstrău, 15 min pana la Mall-ul Promenada sau pana la stația de metrou au contat tare mult pe partea de Servicii si Facilitați aflate in proximitate

Arhitectura: Ansamblul a fost proiectat de către arhitecții de la ADNBA. Le știu absolut toate ansamblurile rezidențiale, încă de la primul lor proiect de locuințe colective (MCN), fie ca mi-au trecut prin portofoliu, fie ca simplu vizitator. Care de care mai interesante, diferite intre ele, care atrag o comunitate extrem de faina. Cred ca a locui intr-un bloc care spune din punct de vedere arhitectural contează si se vede in modul in care trăim.

Calitatea proiectului: ACMS, constructorul proiectului, era si asociat in dezvoltarea proiectului si au făcut o treaba foarte buna, din ceea ce am văzut in timpul construcției. Daca mergem puțin mai departe, pe partea de interioare,  vom vedea finisaje de cea mai buna calitate, de la obiecte sanitare din segmentul superior al celor de la Gala, Baterii de la Grohe pana la fațadă ventilata, tâmplărie de aluminiu de la Reynaers, materiale pe care cu greu le găsești in proiectele din zona Herăstrău, unde preturile apartamentelor depășesc cu mult nivelul preturilor din Aviației Park.  Fațada ventilata si tâmplăria de aluminiu am considerat ca vor asigura economii substanțiale atât din punct de vedere al costurilor de întreținere reduse cat si din punct de vedere al durabilității in timp.

O buna parte din criteriile de investiții imobiliare le poți evalua obiectiv, in baza unor analize de piața sau a unor calcule financiare dar, rămân cele subiective, care nu pot fi calculate sau cuantificate si au o importanta majora in procesul investițional. Acum, la doi ani de la prima închiriere, cred ca am luat una din cele mai bune decizii de investiții pe care le puteam lua, la acel moment. Vedem cum se va comporta portofoliul si in situațiile dificile de piața.

In viitorul apropiat ne propunem mici reglaje astfel incat sa putem optimiza rezultatele obtinute din investițiile imobiliare facute. Va povestesc peste 2 ani de ce ne-a iesit.

Valoare portofoliu: 6.000.000 – 6.500.000 euro

Nr unități: 35 de apartamente la care se adaugă locuri de parcare si boxe.

Proprietăți neexploatate (achiziționate inițial cu scop investițional si transformate in rezidențial): 8 apartamente

Apreciere preț proprietate: 50% pentru cei care au intrat in primul pachet de achiziții, respectiv 35% pentru cei care au intrat spre finalizarea primei faze de construcție din cadrul proiectului.

Randament din închiriere: randamentul mediu este de 6% – 6.5%.

Perioada medie de amenajare: 3 luni.

Gradul mediu de neocupare: 3 săptămâni

Perioada medie de închiriere: 1.5 ani.

 

Georgian Marcu

Georgian Marcu, Consultant & Owner
Green Angels – Real Estate with a flair for Style
Realtor® & Certified Residential Specialist ®
Mobile: +40 747 774 714
Email:

Ce am mai scris