Cât vei plăti TVA pentru locuințe în 2024: 9%, 19% sau 5%?

Cât vei plăti TVA pentru locuințe în 2024: 9%, 19% sau 5%?

Ai un antecontract semnat sau ai în plan achiziția unei locuințe într-un imobil nou anul acesta sau anul viitor? Atunci hai să vedem cât vei plăti TVA pentru locuințe în 2024: 9%, 19% sau 5%.

Înainte de a intra in detalii, te invit să ne uitam la cât de predictibilă este piața și de câte ori s-a schimbat TVA în ultimii 3 ani! Îți simplic … de 3 ori și, cel mai probabil, va mai fi modificata o dată pana la finalul anului, dat fiind că legea este scrisă așa cum este și poate fi interpretabilă.

În cazul în care te grăbești, poți sări direct la punctul 3 pentru a vedea condițiile, respectiv la punctul 6 pentru a citi Concluziile.

P.S. acest articol face parte din newsletter-ul trimis catre clientii nostri. Te poti abona si tu aici: http://eepurl.com/gcPtMH

Scurt Istoric TVA 5% pentru achiziția de locuințe.

Dar sa începem cu începutul, cota redusă de TVA de 5 % pentru proprietățile imobiliare a fost introdusă pentru prima data in 2008, pentru locuinţele livrate ca parte a politicii sociale. TVA redus la 5%, pentru proprietățile mai ieftine de 100.000 euro (la cursul valutar de atunci) a fost unul din instrumentele prin care s-a dorit încurajarea sectorului imobiliar, cu efecte benefice asupra economiei (şi implicit asupra veniturilor bugetare), dar şi asupra condiţiilor de trai. Efectele pozitive, pentru cei care erau la prima achiziție și se încadrau in condiții, aveau un cost de achiziție mai mic cu 14-19% (va reamintesc ca intre 1 iulie 2010 – 1 dec 2015 TVA-ul standard era de 24%, respectiv 20% in 2016, după care a scăzut la 19%).  Aceasta facilitate a avut și un efect negativ odată cu creșterea cursului de schimb valutar, respectiv a costurilor de construire – dezvoltatorii au redus suprafețele utile ale apartamentelor pentru a se putea încadra cu prețul final al apartamentului in plafonul de 5%.

Prin 2018, a fost depusă o propunere legislativa pentru majorarea plafonului de TVA  de la 450.000 lei la 140.000 euro. In 2020, legea a fost aprobată de către Parlament și promulgata de către Președinte. Termenul de intrare in vigoare al noilor prevederi era de 1 Ianuarie 2021. Am scris despre asta aici: A fost ridicat plafonul la 140000 euro pentru apartamentele si casele care se pot incadra in TVA de 5%.

Surpriză, pe 30 decembrie 2020, guvernul Câțu, prin ordonanță de urgenta nr. 226, a prorogat termenul de intrare in vigoare a legii pentru 1 ianuarie 2022. Intre timp,In ședința de vineri, 17 decembrie 2021, s-a decis, din nou, modificarea legii nr.227/2015, cei 140.000 euro au devenit 700.000 lei și mai era menționat faptul ca “Veți putea achiziționa o singura locuință cu TVA de 5%, care se încadrează in plafonul de 450.000 – 700.000 lei, singur sau împreună cu alta/alte persoane fizice.” Cu alte cuvinte daca ai achiziționat o proprietate mai ieftină de 450.000 lei in trecut mai puteai achiziționa oricâte in viitor, respectiv una singura in range-ul de 450.000 – 700.000 lei.

2022, ianuarie, intra in vigoare legea. 7 luni mai târziu, desi prețurile de constructie explodează după criza Covid,  încep discuțiile depre REDUCEREA pragului de preț prin care te poți încadra la TVA de 5%, de la 700.000 lei la 600.000 lei. Se aproba in toamna , cu mențiunea ca orice antecontract semnat pana la 31 dec 2022 va beneficia de TVA redus de 5% pana in suma de 700.000 lei daca proprietatea va fi livrata in 2023.  A rămas prevederea de a putea achiziționa o singura proprietate in marja de 450.000 – 700.000, indiferent daca ai mai cumpărat o proprietate mai ieftină de 450.000 și TVA de 5%.

2023 vara, când populația e ocupată cu concediile, guvernul Ciolacu și-a dat seama ca a cheltuit mai mult decât a colectat, drept urmare arunca “pe surse” o propunere de ordonanța prin care se propun foarte multe modificări de taxe și impozite. Domeniul imobiliar nu scapa și sunt propuse de la la mariri de impozite pe tranzacție, introducerea unui impozit unic pentru prima tranzacție făcută de dezvoltator pana la modificări de TVA. Intre timp au renuntat la restul de modificări și am rămas doar cu TVA mărit … nu-i așa că-i bine?

Ca sa concluzionam, daca faci o achiziție imobiliară pana la finalul anului 2023, cu semnarea contractului de vânzare final și livrarea apartamentului sau a casei pana pe 31 dec, poți plăti 5% TVA daca nu ai mai făcut o alta achiziție care sa se fi încadrat in plafonul 450.000 – 600.000 lei, iar proprietatea se încadrează in condițiile de suprafață, respectiv gradul de finisare menționat in lege.

 

Care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească o locuință pentru a putea fi achiziționată cu TVA de 9%?

Pe scurt, pe lângă restricțiile de suprafață – maxim 120 mp utili (inclusiv anexe) și de buget – maxim 600.000 lei, locuința trebuie sa fie finalizată complet, nu la alb, nu la gri, după cum se putem vedea clar in textul legii:

“37. La articolul 266 alineatul (1), punctul 16^1 se modifică și va avea următorul cuprins:

16^1. locuințe care în momentul livrării pot fi locuite ca atare, în sensul dispozițiilor art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3, reprezintă locuințele care la data livrării îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:

1. a)acces liber individual la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței exclusive a spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
2. b)acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere;
3. c)sunt formate cel puțin dintr-un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar;
4. d)finisajele exterioare includ cel puțin: acoperiș, dacă, în funcție de tipul construcției, este prevăzut acest element constructiv, geamuri, ușă de/la intrare;
5. e)finisajele interioare includ cel puțin: pereți finisați cu vopsea, tapet, faianță sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uși interioare, în funcție de proiect;
6. f)instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;
7. g)instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/ comutatoare și prize;”

“40. La articolul 291 alineatul (2), după litera l) se introduc șapte noi litere, lit. m)-s), cu următorul cuprins:

1. m)livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construită locuința include și amprenta la sol a locuinței. În sensul prezentului titlu, prin locuință livrată ca parte a politicii sociale se înțelege:

…

3. livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare. Orice persoană fizică poate achiziționa, începând cu data de 1 ianuarie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 9%;”

 

Cum se verifică faptul că nu ai mai cumpărat o altă locuință cu TVA de 9%?

Inca din ianuarie 2022 a fost înființat Registrul persoanelor fizice care au achiziționat locuințe cu cota redusa de TVA de 5%, care se încadrează in plafonul de 450.000 – 700.000 lei, registru preluat in 2023 atunci când pragul a fost modificat la 600.000 lei iar de la 1 Ian 2024 va fi actualizat, conform legii 296/2023, după cum urmează:

“45. La articolul 291, după alineatul (3^7) se introduce un nou alineat, alin. (3^8), cu următorul cuprins:

(3^8) Se organizează «Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA», în format electronic, pe baza informațiilor din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (2) lit. m) pct. 3, autentificate începând cu data de 1 ianuarie 2024, și a informațiilor din «Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023». Procedura privind organizarea «Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA» se stabilește prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală, cu consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România. Notarii publici au obligația:

600. a)să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de TVA, prin consultarea «Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA», înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe, și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;
601. b)să completeze «Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA» la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (2) lit. m) pct. 3;
602. c)să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei locuințe prevăzute la alin. (2) lit. m) pct. 3 mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la lit. a) și, după caz, la lit. b);
603. d)să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele prevăzute la alin. (2) lit. m) pct. 3 cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.”

 

Cum pot cumpăra o locuință cu TVA de 5% în 2024?

 Deși răspunsul ar trebui sa fie simplu, lucrurile sunt puțin mai complicate, din cauza modului in care este formulată legea 296/2023 și aici aș menționa 2 probleme: 1. Doar cei care au semnat antecontract in perioada 1 Ian – 31 dec 2023, cu alte cuvinte daca ai semnat antecontract in 2022 și semnarea finala are loc in 2024 vei plăti TVA-ul majorat de 9%.

2. Formularea “dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe” lasa loc de interpretări. Plata in avans integrala sau parțială? Poate fi un avans de 1 Eur, 5% din valoarea proprietății, 15%  sau plata integrala? Acest aspect va trebui sa fie clarificat de către autorități in perioada imediat următoare.

Articolul V

(1) Prin derogare de la prevederile art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege, în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024 se aplică o cotă redusă de TVA de 5% pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.

(2) Persoana fizică poate achiziționa, în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință cu cota redusă de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificările și completările ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin prezenta lege.

(3) Cota redusă de TVA de 5% pentru operațiunile prevăzute la alin. (1) se aplică numai în cazul locuințelor care în momentul livrării pot fi locuite ca atare, conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. Suprafața utilă a locuinței este cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

(4) În „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA“ se înscriu și informațiile din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (1), autentificate în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2024. Notarii publici au obligația:

1. a)să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, prin consultarea „Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA“, înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;
2. b)să completeze „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA“ la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la  (1);
3. c)să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu cota redusă de TVA de 5% mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la  a)și, după caz, la lit. b);
4. d)să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele prevăzute la  (1)cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.

 

Concluzii: Cât vei plăti TVA la locuințe în 2024 – 9%, 19% sau 5%?

Vei plăti 19% TVA la achiziția unei proprietăți imobiliare daca ai mai achiziționat in trecut o proprietate cu 5% TVA care a depășit pragul de 450.000 lei sau daca proprietatea e mai mare de 120 mp utili sau daca proprietatea nu este finisată conform legii.

Vei plati 9% TVA daca nu ai mai achiziționat o alta proprietate cu 5% TVA, care sa depășească bugetul de 450.000 lei, pentru orice proprietate precontractata începând din 1 Ianuarie 2024, care se încadrează in condițiile de suprafață și finisare mai sus menționate.

De asemenea vei plăti 9% TVA la achiziția unei proprietăți imobiliare daca antecontractul a fost semnat in 2022 iar semnarea finala va avea loc in 2024 pentru ca nu-i așa, respectul fata de cetățean este 0.

La cum suna legea, pana nu vad alte clarificări,  aș spune ca te vei încadra la 9% chiar daca îndeplinești toate condițiile dar nu ai achitat integral locuința in recursul anului 2023. Voi încerca sa cer clarificări pe tema asta atât din partea unor specialiști, cât și din partea autorităților. Sigur va iesi cu scandal intre cumparatori si dezvoltatorii care nu au reusit sa livreze la timp, indiferent ca a fost din vina lor sau din vina autoritatilor care nu au eliberat actele in timp util.

5% TVA la achiziția unei proprietăți imobiliare in 2024 va fi posibila doar pentru cei care au semnat un antecontract de vânzare pe parcursul anului 2023, nu au mai făcut o alta achiziție cu 5% TVA pentru o proprietate mai scumpa de 450.000 lei, iar proprietatea pe care o vor achiziționa e complet finisata, conform legii. Rămâne de clarificat plata in avans, revin cu un update.

 

Cât vei plăti TVA pentru locuințe în 2024: 9%, 19% sau 5%? Q&A – Sectiune in curs de actualizare!

 

Vom actualiza pe baza intrebarilor primite din partea publicului.