Cum va evolua piață imobiliară in 2024? Scad sau cresc prețurile apartamentelor in 2024? Vom avea tranzacții mai multe? Cum vor evolua cererea si oferta?
Nu e nimeni Nostradamus, nu avem globul de cristal in care sa vedem viitorul, dar ne putem uita puțin peste datele istorice si le putem corobora cu situația economică a României si informațiile pe care le luăm din studiile de piață, direct de la clienți, de la dezvoltatori sau de la colegii agenți imobiliari. Nu o luați ca pe o recomandare ci, mai degrabă, ca pe opinia unui om care asta face de peste 18 ani … si ii plac exercițiile de început de an.
O sa încep cu concluzia: Cea mai mare problema a pieței rezidențiale in următorii ani nu va fi nici inflația, nici dobânzile ridicate, nici marjele dezvoltatorilor, nici cererea ci Oferta care va afecta prețurile si implicit accesibilitatea.
Dar sa o luam cu începutul. 2023 a fost probabil cel mai complicat an al pieței imobiliare de după 2014. Inflația de doua cifre cum nu am mai avut din 2004, dobânzile la maximul ultimilor 10 ani, război la granița, știrile negative, prețurile materialelor de construcție, modificările fiscale, suspendarea PUZ-urilor de sector, termenul de eliberare a autorizațiilor de construire sunt doar câtiva din factorii care au influențat piață imobiliară in 2023.
Cererea de proprietăți imobiliare.
Cererea reală pentru proprietățile imobiliare a scăzut semnificativ in 2023 comparativ cu 2022, in opinia mea. Din păcate nu avem instrumente prin care sa măsurăm cererea, singurul lucru pe care îl putem face este sa ne uitam in rapoartele realizate de cele doua portaluri imobiliare.
Conform celor de la imobiliare.ro in T1 cererea a scăzut cu 11,6%, in T2 cu 0,5%, iar in T3 a crescut cu 17,9% comparativ cu aceeași perioada a anului 2022. Daca ne uitam pe rezumatul celor de la Storia vedem o scădere la nivel anual de 7% in pagini vizualizate, respectiv 4% in interacțiuni.
Sa nu uităm ca în iulie 2022 a venit prima propunere de modificare a pragului de TVA, de la 5% la 9%, ceea ce a adus in piață un nou val de cereri din partea celor care nu aveau neaparat intenția de a achiziționa o proprietate în cursul anului trecut, dar au vrut sa prindă TVA-ul de 5%, astfel încât au semnat un contract de vânzare sau o promisiune de vânzare în perioada septembrie – decembrie.
Ca sa înțelegeți cât de mult a scăzut cererea in primele 6 luni ale anului luăm declarația domnului Negoiță, dezvoltatorul proiectelor Hills, din zona Pallady, care spunea ca cererea i-a scăzut cu 50% pana in aprilie. Aș fi curios sa vad o actualizare la final de an, presupun un minus de 20-25%.
Principalii 3 factori care au influențat cererea au fost inflația, care a mâncat din venitul disponibil al populației, dobânzile ridicate, care au făcut ca mulți dintre potențialii cumpărători sa nu se mai încadreze in bugetul dorit, respectiv știrile negative cu care am fost “bombardați” zilnic.
Cei 3 factori mai sus menționați au avut un impact mai mare in zona de low cost, acolo unde ponderea creditelor este mai mare si unul mai redus pe segmentele mediu si superior, acolo unde ponderea creditelor este mai mica in total achiziții.
Ce ne va aduce 2024? Aș spune ca cererea va rămâne redusă in primele 6 luni, poate chiar în scădere, in special pe segmentul proprietăților noi care se încadrează in TVA de 9%. Mulți din cei care au dorit sa achiziționeze au făcut-o deja până în dec 2023, pentru a se încadra in TVA de 5%. Pe segmentul mediu si superior cererea va rămâne relativ constantă.
In a doua jumătate a anului 2024 mă aștept insa la o cerere in creștere pe toate segmentele de piață.
Oferta de proprietati imobiliare.
Va spuneam la începutul articolului ca cea mai mare problema a pieței imobiliare va fi Oferta in scădere.
Vestea proasta este ca deja oferta de proprietăți imobiliare a scăzut încă din 2023, atât pe segmentul apartamentelor noi cât si pe cel al apartamentelor vechi. Imobiliare.ro ne spune ca oferta a scăzut in T1 cu 18% pentru locuințele vechi, respectiv 23% pentru locuințele noi, in T2 cu 26,5%, respectiv 4,2%, iar in T3 cu 38,1% la nivel general, asta dacă ne raportăm la cele mai mari 6 orașe din România.
De la INS nu avem încă datele finale pe 2023, dar le avem pe primele 9 luni. Scădere raportata și de ei: “În trimestrul III 2023 au fost date în folosinţă 17916 locuinţe, în scădere cu 2307 locuinţe faţă de trimestrul III 2022. În perioada 1.I-30.IX.2023 au fost terminate 49993 locuinţe, în scădere cu 2801 locuinţe faţă de perioada corespunzătoare a anului precedent.”
“Distribuţia în profil regional în perioada 1.I-30.IX.2023 faţă de perioada 1.I-30.IX.2022, pune în evidenţă o scădere a numărului de locuinţe terminate, în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord–Vest (-1048 locuinţe), Bucureşti–Ilfov (-942), Vest (-904), Centru (-284) şi Sud-Muntenia (-274). Creşteri ale numărului de locuinţe terminate s-au înregistrat în regiunile de dezvoltare: Sud-Est (+586 locuinţe), Nord–Est (+48) şi Sud–Vest Oltenia (+17).”
După cum se poate vedea in regiunea București – Ilfov avem o scădere semnificativa a numărului de locuințe date in folosință, asta după ce in 2022 am avut o scădere de -3,10%, respectiv -8,21% la nivel de București.
Vestea si mai proasta e ca avem scădere si in numărul autorizațiilor de construire, iar in București si Ilfov, zona care a livrat in ultimii 5 ani pana la 30% din stocul de locuințe lucrurile sunt si mai grave: “Perioada 1.I – 30.XI.2023 comparativ cu perioada 1.I – 30.XI.2022 În perioada 1.I – 30.XI 2023 s-au eliberat 32096 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 21,7% faţă de perioada 1.I – 30.XI.2022. Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-1702 autorizaţii), Sud-Muntenia (-1503), Nord-Vest (-1405), Vest (-1080), Nord-Est (-1024), Sud-Est (-914), Sud-Vest Oltenia (-799) şi Centru (-446).”
Si pentru ca o belea nu vine niciodată singura mai avem si numeroși dezvoltatori care au autorizatii sau sunt in curs de obținere, dar au pus proiectele pe hold, din cauza condițiilor de piață. Vezi aici Prime Kapital „a pus „pe hold” proiectele rezidențiale care nu se află în prezent în construcție și fazele noi ale proiectelor aflate în dezvoltare în România, justificând decizia prin faptul că, deși fundamentele pe termen lung ale pieței rezidențiale românești rămân puternice, cererea este în prezent suboptimă dat fiind creșterile semnificative ale costurilor de construcție.”
Pe de alta parte ii înțeleg, am in portofoliu cativa dezvoltatori micuți, cu terenuri cumparate, care se gândesc daca sa mai înceapă alte proiecte sau sa vândă terenurile. La cât durează autorizarea si care sunt marjele de profit pur si simplu nu mai este fezabil pentru ei.
Partea nasoală, ca sa vorbesc si pe înțelesul lui nea’ Ion de la colț de strada, dar si pe înțelesul lui John, mândru posesor de doctorat la Oxford, e ca oferta de proprietăți imobiliare nu se poate dubla peste noapte (ca sa nu spun ca e probabil printre cele mai inelastice piețe). Dacă “mâine” cererea creste, prețurile cresc, pentru a se echilibra oferta cu cererea durează cel puțin 5 ani, un ciclu de construire, de la achiziție teren si autorizație la livrare / acte finale pregătite pentru vânzare. Astăzi durează mai mult sa obții actele de construire, respectiv cele de edificare, recepție si cadastrare decât sa construiești efectiv proiectul. Si aici mă refer in mod special la București, dar cred ca aceeași e situația si prin Cluj sau Brașov.
In ultimii ani piata imobiliara a asimilat aproximativ 70.000 de unitati noi construite la nivel national, respectiv 21000 la nivelul regiunii Bucuresti – Ilfov.
In 2024 ma aștept ca oferta sa scadă si mai mult, in special pe segmentul apartamentelor noi, trend pe care îl vom avea in următorii 3 ani, cel puțin.
Proiectele mici, din zonele centrale, vor fi din ce in ce mai rare, probabil vom vedea mai multe proiecte mari, dezvoltate la periferie sau pe fostele platforme industriale.
Daca prețurile vor bubui in următorii ani sa nu uitați cauza. Va fi prea târziu dar cel puțin eu voi avea satisfacția bătrânului care spune “Ți-am zis Eu?”
Tranzacții imobiliare
Pe scurt, in 2023, scădere atât la nivel național cât si la nivel de București-Ilfov din punct de vedere a Unităților Individuale tranzacționate, conform datelor comunicate de ANCPI.
Cererea redusă din primul semestru din 2023 a dus la o scădere de 20% la nivel național, respectiv de 27% la nivel de București & Ilfov. In a doua parte a anului am început sa recuperam din decalajul fata de anul precedent, astfel încât daca luam in considerare tot anul 2023 s-au închis cu 10% mai putine tranzacții la nivel național, respectiv 14% la nivel de București – Ilfov, comparativ cu 2022.
Sa nu uitam insa ca 2021 si 2022 au fost ani record din punct de vedere al tranzacțiilor imobiliare realizate, dupa cum se vede si in graficele de mai sus.
In 2024 ma aștept sa vedem o creștere a numărului de tranzacții raportate, comparativ cu 2023.
Prețurile proprietăților imobiliare.
Putem spune ca am avut noroc in 2023. Cererea redusă, din motivele mai sus menționate, nu a pus o presiune foarte mare pe prețuri in ciuda ofertei reduse. Estimez ca vom închide anul cu o creștere de 3-5% la nivel național, ceea ce este nesemnificativ. Suntem una din cele mai accesibile tari, din punctul asta de vedere si asta ar trebui sa fie un obiectiv pentru urmatorii ani.
Bine, putem spune ca suntem norocoși in general, daca ne uitam pe date. Eurostat ne spune ca din 2015 prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 50%, pe când veniturile sunt mai mult decât duble. Cu alte cuvinte este mult mai accesibil sa cumperi astăzi decât in 2014 – 2015, când am înregistrat minimul de preț in imobiliare.
Daca luam ca punct de reper 2010 vedem o creștere de numai 25% a prețurilor proprietăților imobiliare spre diferența de Estonia +210%, Ungaria +185%, Lituania +158%, Letonia +141%, Austria +123%, Cehia +122% si Luxembourg +107%.
Anul acesta mă aștept la creșteri moderate de preț, in mod special in a doua jumătate a anului.
Concluzii – Pariurile pieței imobiliare in 2024.
Dar aici termin cu veștile bune. În momentul în care cererea va reveni (inflație redusă, dobânzi mai mici, știri pozitive, încredere în viitor) presiunea pe piața rezidențială va fi foarte mare. Dacă în acel moment nu vom avea proiecte noi autorizate creșterile de preț vor fi de doua cifre anual, până când oferta va ajunge sa satisfacă cererea sau până când piața va deveni complet inaccesibilă si se va bloca, după care va urma iar o criza ca in 2007 – 2014. Deja in centrul Bucureștiului vorbim de prețuri care erau de neimaginat acum 4-5 ani.
Pot înțelege ca un proprietar al unui apartament in oraș nu vrea sa se mai construiască nimic. El are, nu vrea sa mai cumpere încă unul, nu îl interesează ca prețurile vor crește, ba din contra, îl avantajează. Nu se gândește la ceilalți, nu da doi bani pe faptul ca sunt tineri care vor sa vina in oraș pentru un job, că sunt familii care cresc si au nevoie de apartamente mai mari, că sunt companii care vin în orașele mari pentru a găsi forță de muncă calificată. Nu înțelege si nici nu e rolul lui sa înțeleagă faptul că dacă se încasează mai mulți bani la buget (si) din dezvoltare imobiliară orașul poate fi mai curat si mai civilizat, transportul în comun poate deveni eficient, parcurile mai bine întreținute, teatrele renovate etc. Pot înțelege si faptul ca e an de campanie electorală, iar lupta cu “mafia imobiliară” da bine la electorat – adică exact cei care deja dețin o proprietate în respectivul oraș sau sector. Ar fi păcat, in opinia mea, ca la bătrânețe, când te vei uita în urmă, sa spui “am sacrificat o generație de dragul unui scaun călduț”.
La final va las o mica parte din conversatia purtata de Stephen J. Dubner si Jason Ford, persoana responsabila pentru a atrage Investitii intr-un orășel satelit, as putea spune un fel de Otopeni sau Florești: “The first thing is you’ve got to look long-term and not focus on the short-term politics. And that is so difficult where everyone’s looking for that win by the next election. Somehow, we have figured out the recipe here to look for policy before politics and really just doing the right thing.”
Conversația completa o găsiți într-unul din cele mai bune podcasturi pe teme imobiliare: “How Did a Hayfield Become One of America’s Hottest Cities?”, care vine in continuarea episodului “Why Is Everyone Moving to Dallas?”.
Context:
<< You are probably familiar with the “new car smell”? Well, Frisco has a certain “new city smell.”
FORD: So we’re about to build a new $75 million public-private partnership performing arts center. Why? Because the Fortune 500 headquarters want that. We need those arts for our students in the educational system. Our entire city is a laboratory. We’ve now had six public-private partnerships with tech companies that come in and test new solutions here in Frisco. Drive.ai, which is now Apple, tested their autonomous ridesharing platform here. FedEx tested their new robots here. Google just recently announced through Wing, the first place in a major urban center where they’re going to test package deliveries using drones.
DUBNER: What about the Frisco economy or infrastructure makes that so attractive to those firms?
FORD: We have a culture of saying yes within government. And what that means is: where we can help the private sector bring solutions to help make things cheaper, quicker, easier, and more efficient for the residents.
DUBNER: So here’s the thing: I don’t know if I’m going to move to Texas. I would like you to move to New York because I would like you to bring that kind of thinking to a place like that. Just think what we could do together.
FORD: I don’t know. I’m kind of partial to Frisco.
DUBNER: I understand that. But seriously, let’s say I’m from the Economic Development Corp. of New York City, and I come to you and say, “Wow, I recognize that the reason you’re able to be so good at these things is because you are smaller, because you are nimble, because you are newer. We’re not those things. And we still want to accomplish the same thing, which is make our area more attractive for more people, for more reasons. Can you give us any pointers?”
FORD: The first thing is you’ve got to look long-term and not focus on the short-term politics. And that is so difficult where everyone’s looking for that win by the next election. Somehow, we have figured out the recipe here to look for policy before politics and really just doing the right thing.>>
#StiiDeLaG
