Investiții imobiliare – evaluarea unui portofoliu de apartamente, dupa 6 ani de activitate.
Am văzut azi un status despre investiții imobiliare și mi-am adus aminte de portofoliul pe care l-am avut într-unul dintre proiectele de care mă ocup.
Anul acesta se împlinesc 6 ani de când “am dat” peste primul pachet de proprietăți achiziționate cu scop investițional de mai multe persoane, în același proiect. Accidental, am mai tranzacționat din 2005 și până în 2014 diverse apartamente în calitate de investiție, dar aici a fost prima data când am putut analiza un portofoliu relevant cantitativ pentru acele vremuri.
Vorbim de 16 proprietati de închirierea cărora m-am ocupat din 2014 si până în prezent. Achizițiile au fost făcute sub formă de precontract in 2012 – 2013, contract final in 2014, într-unul din proiectele scumpe pentru aceea vreme.
Ce s-a obținut, până acum?
Randament mediu: 7,5%;
Apreciere a valorii: 50-60%, în funcție de tipul de proprietate;
Rata de neocupare medie pe portofoliu: 5 zile pe an.
Bătaia de cap? Tinde catre 0. Am doi clienți care și-au văzut apartamentele o singură dată, când erau în curs de amenajare. De atunci, singura lor preocupare a fost de a verifica daca au intrat banii în cont in ziua stabilită.
Am putea spune ca este visul oricărui investitor – Venit Pasiv cu minimum de efort! Puteai face in acel moment o investiție mai profitabila? In mod cert, au existat oportunități mai profitabile. Poate ceva acțiuni, poate investiția intr-un start-up, poate …
Diversificare: 80% dintre cumpărătorii acestor apartamente aveau si alte investiții si au privit investiția în imobiliare ca un mod de diversificare a portofoliului. Pentru ceilalți, apartamentele cumpărate au fost doar “o pensie” sau “fondul de cheltuieli destinat copiilor”.
“Cash is … trash” dar “Cash Flow is King”! Pentru cei 80% banii proveniți din chirie au fost reinvestiți fie pe bursa, fie, dupa un timp, în alte proprietati imobiliare. Nu știu portofoliul complet al clienților, așa încât nu as putea sa spun cât % au mai câștigat între timp reinvestind acel Cashflow.
In concluzie, daca pun doar randamentul din Închiriere si aprecierea valorii, aș putea spune că persoanele care care au investit in imobiliare și-au dublat banii (cel putin) din 2014 și până acum. Un bilanț care nu sună deloc rău la 6 ani, nu?
(P.S. Calcule făcute in euro, cu inflația aferentă, venit brut toate contractele fiind declarate la ANAF. Ca medie, probabil mai scădem 10% pentru a avea net-ul.)
Deci, daca îmi investeam banii in imobiliare, in 2014, îmi dublam banii până astăzi? Nu, nu am spus asta și recomand să nu o faci doar pentru că alții au făcut-o, pentru ca l-ai citit pe Kiyosaki & alți guru sau pentru simplu fapt că ești membru în niște grupuri de Facebook în care se discuta despre bani. Este mai degrabă din categoria nu încercați așa ceva singur acasă, fiind un exemplu că se poate, dacă ai parte de consultanța potrivită. Așa cum la Bursă poți investi pe cont propriu sau o poți face asistat de un broker specializat, la fel și cu investițiile în apartamente.
Fie ca ești in căutarea unei investiții, unui venit pasiv, cauți diversificare sau vrei să îți construiești propriul tău fond de pensii, a-ți face temele, a investi în educația ta și a colabora cu specialiștii potriviți, toate acestea alcătuiesc cheia succesului pentru oricare ar fi scopul final al investiției tale.
In episodul următoare povestea unui alt portofoliu de apartamente creat de la 0.
