PREMIERĂ: Afla acum prețurile reale cu care s-au vândut apartamente si casele in sectorul 2.
Una din cele mai mari probleme ale pieței imobiliare este transparența acesteia. Cum au evoluat prețurile în 2022? Dar tranzacțiile imobiliare? Cât costa un apartament în Floreasca? Dar unul în Aviației sau poate în Tineretului? Care este prețul real de tranzacționare și care este diferența fata de prețul de cerere?
Acum vom avea răspuns la o parte din întrebările de mai sus, cel putin pentru apartamentele și casele din sectorul 2. Pentru celelalte mai așteptăm.
În calitate de agent imobiliar poziționarea prețului este una din cele mai importante etape și una în care investesc cel mai mult timp atunci când listez un apartament sau o casa. Iau Flexmls la mana și văd care sunt prețurile de tranzacționare raportate, mă uit pe portaluri sau în rapoartele de piața la prețurile de solicitate, sun colegii care lucrează respectiva zona sau respectivul segment de piața pentru a găsi tranzacții și a poziționa corect prețul proprietății.
Pentru un proprietar e aproape imposibil iar pentru un potențial cumpărător e destul de greu sa isi dea seama la ce preț se poate efectua tranzacția.
Desi tot scriu pe tema asta de prin 2014, pana acum nu s-a întâmplat nimic notabil cu excepția a 2 rapoarte bazate pe prețuri de tranzacționare. Primul, cel de la Cluj realizat împreună cu Veridio (btw a mai apărut și cel pe 2021?). Vizionari aici au fost domnul Vascu & Boc. Vezi aici a 8-a editie a Ghidului Tranzacțiilor Imobiliare – Cluj-Napoca, 2020
Următorul raport de piața bazat pe prețurile reale de tranzacționare a fost cel făcut de Primaria sectorului 2, cu Dan Cristian Popescu în calitate de primar și Cristian Dutu – Director executiv direcția venituri sector 2 căruia înțeleg ca i se cuvine mare parte din proiect. Sunt sigur ca în spate sunt mult mai multi funcționari care au stat și colectat datele, cărora le mulțumesc pe aceasta cale.
Cel care a propus proiectul către cei de la S2 a fost Dorel Nita, cel care se ocupa de partea de studii de piața la Imobiliare.ro, pe vremea aceea și care a dus proiectul mai departe cu Valor Easy. Dorel you rock! Apropo, in sectiunea resurse de pe site-ul celor de la Valor Easy gasiti rapoarte trimestriale pentru casele si apartamentele din Brasov, Bucuresti, Cluj, Craiova si Iasi.
Rapoartele realizate pe baza preturilor de tranzactionare din Sectorul 2 le gasesti pe site-ul Direcţiei Generale Venituri Buget Local Sector 2.
Raport TRANZACȚII IMOBILIARE Sectorul 2 București – 2021
Raport TRANZACȚII IMOBILIARE Sectorul 2 București – 2020
Dar ce face astăzi domnul primar Liviu Mihaiu, alături de echipa lui, este din alt film. Pentru prima oară în România avem publicate si accesibile pentru oricine prețurile Proprietăților imobiliare tranzacționate în anii precedenți. De obicei oamenii politici îngroapă proiectele ok sau cele de succes ale predecesorilor lui, de data asta domnul Mihaiu & Team a ales sa îl duca la alt nivel.
Dacă ai o proprietate de vânzare în sectorul 2 atunci poți intra pe următoarele tabele și sa vezi ce s-a vândut pe strada ta, concret în anii trecuți. Iti recomand sa faci căutarea la nivel de strada și străzi învecinate. Pentru Bulevardele mari vedeți ca sunt încadrate în anumite zone, va prindeți voi pe unde va aflați. Atenție, din câte inteleg (aștept confirmare) nu regăsim în aceste date prețurile apartamentelor, caselor sau a terenurilor achiziționate de companii … iar asta a fost un trend în ultimii ani, mai ales pentru proprietățile scumpe sau a celor care trec de pragul de TVA de 19%.
Da, în continuare veți avea nevoie de un profesionist care sa iti poziționeze proprietatea la valoarea corecta de piața, care sa interpreteze și sa coreleze datele publice cu cele private dar, cel putin, ai un punct de reper. Dacă tu te uiți pe date și spui bai, dar uite, s-a vândut pe Rahmaninov un apartament la 8309175 lei (btw cel mai scump apartament vândut către o persoana fizica în 2021) dar nu îl vezi și pe cel de 381073 lei … atunci na, nu știu ce sa iti zic. În plus pentru fiecare proprietate se dau Corecții în funcție de gradul de finisare, anul construcției, etaj, orientare etc.
Descarca aici Lista tranzactiilor imobiliare pe raza sectorului 2 in anul 2021 structurate in functie de artera, cartier (zona), suprafata si valoarea tranzactiei si de aici cele aferente anului 2020. Pe data.gov.ro gasiti si pe cele aferente anilor 2018 si 2019.
Datele sunt exportate in CSV, daca il deschideti cu Microsoft excell aveti grija la suprafete, trebuie impartita respectiva coloana la 10000, din cate vad. Gasiti detalii despre tipul proprietatii, tipul strazii, denumirea strazii, zona, suprafata utila, suprafata desfasurata, suprafata terenului doar in cazul in care proprietatea tranzactionata este teren, anul construirii, trimestru in care s-a vandut sau s-a inregistrat la primarie si pretul de tranzactionare.
Dar de ce e important sa avem prețurile de tranzacționare reale?
Dacă încep sa vorbesc despre asta probabil ca mi-ar ieși un roman cu 700 de pagini.
Pe scurt, e cea mai importanta achiziție pe care o facem în viață, pentru marea majoritate a populației. Multi cumparatori, mai exact 25-30%, vor plati ratele pentru casa mult dorita intre 20 si 30 de ani.
Pentru cei care dețin o proprietate / pentru proprietari știm deja ca:
1. Datele oficiale (deși nu sunt 100% de acord) ne arată ca avem un procent de peste 90% grad de proprietate (96% mai exact), cel mai mare procent din Uniunea Europena.
2. Pentru marea majoritate a populației, proprietatea reprezintă cea mai mare parte a averii acumulate, undeva pe la 76-78%, conform BNR.
In concluzie, orice modificare a valorii proprietatilor rezidențiale are un impact major in averea majorității populației. Nu dați cu hate, așa stam statistic.
Bun, și acum provocarea: Dar cum stam?
Nimeni nu știe, nimeni nu vrea sa se afle.
In Timp ce in anumite tari civilizate ai informații publice la nivel de adresa și preț de tranzacționare, la noi nu ai nici măcar un indice oficial relevant. Indicele de la INS nu e nici pe departe ceea ce trebuie, in condițiile in care dacă intrebi neoficial ajung la ei mai puțin de 30% din tranzacții.
Am spus-o din 2014. Vreți o piața rezidentiala sănătoasă și matura? O faceți transparentă, astfel încât toată lumea sa știe ce se întâmpla și cum stam. Așa atrageți și investitori serioși și scăpați de oportuniști și speculanți din piața.
Toate părțile implicate, și aici ma refer la cele politice, cu putere de decizie, s-au împotrivit constant transparentizarii pietei rezidențiale cu cele trei mici excepții mai sus menționate. Probabil ca nu serveau intereselor.
Acum, mai mult ca niciodată, ar trebui făcut ceva in acest sens. Haideți sa ii spunem T0.
Și nu Spuneti ca nu se poate. Ma uit pe rapoartele făcute de Cluj si S2, e un prim pas, la cele ale BNR-ului ref la credite, e next level, ma uit la raportarea tranzactiilor din UK si ma apuca depresia. Ei cum pot?
Vreți exemple de bune practici in real estate. Luati UK, US, Franța, Australia, Canada, Olanda și vedeți ce fac ei! În topul transparenței realizat de JLL unde suntem pe 32. Suntem ultimii din categoria piețe transparente pe continent, mai avem alți 9 în spate, la piețe semi transparente, dar de ce sa nu fim în aia 7 cu piețe foarte transparente, de ce ne e teama? Hai sa luam exemplul Uk și sa spune ca de acum publicam orice Tranzacție, la nivel național, la nivel de detaliu strada, număr și apartament. Hai sa fim și noi primii din Europa de Est pe un segment de piața, cu o știre pozitiva.
Datele publicate de primarii reprezinta un mare pas înainte pentru piata imobiliara dar nu e soluția finala. La ANCPI sunt toate datele, la nivel de preț, adresa, suprafață, etaj etc. In câteva saptamâni totul poate fi online, transparent si putem da un restart sănătos pieței rezidențiale. Trebuie doar dorința politica și ceva presiune … publica. Poate anul asta când tot se vorbește despre digitalizare o sa avem o surpriza plăcută.
In urmatorul articol din categoria #StiiDeLaG vom analiza cum a evoluat numarul tranzactiilor imobiliare la nivel national, respectiv in Bucuresti si Ilfov.
