Ia-le de unde nu-s: Cate apartamente s-au vandut in Bucuresti?
De ceva timp ma macina o întrebare, oare cate apartamente s-au vandut Bucuresti? Bine, de fapt cand spun apartamente ma refer la locuințe, in care sunt incluse si casele. Doar ca tot am lăsat întrebarea in standby, pana de curand.
In urma blocajului urbanistic din Bucuresti, concretizat in livrari cu 19% mai mici in 2024 comparativ cu anul precedent la nivel de regiune Bucuresti Ilfov, asteptam datele defalcate de la INS (ma astept ca Bucurestiul sa fi scazut mult mai mult) mi-am propus sa vad care este importanta tranzactiilor cu apartamente noi in total tranzactii raportate si cum influenteaza livrarea de noi proiecte numarul tranzactiilor efectuate.
Dar pentru a avea o imagine de ansamblu trebuie sa pornim de la totalul tranzacțiilor realizate in Bucuresti & Ilfov, nu de alta dar aici avem o pondere de 30-36% din cei 7% din PIB, cat reprezinta total tranzactii la nivel national,
Si pentru ca avem tot felul de specialisti care an de an prognozeaza prabusirea pietei imobiliare, dar nu sunt in stare sa citeasca niste date si sa inteleaga mecanismele pietei, si tot felul de pseudo-jurnalisti care fac articole pentru click-uri de genul Piata imobiliara s-a prabusit la inceput de 2025, comparativ cu ianuarie 2024, cred ca e rolul nostru, ca specialisti, sa aducem clarificari.
Nu a scris nimeni ca pe final de 2023 Guvernul a decis modificarea cotei de TVA de la 5 la 9% si foarte multi cumparatori au intrat in piata pentru a mai prinde cota de TVA redusa prin semnarea unui Contract de vanzare sau a unui antecontract pentru un apartament care sa fie livrat in 2024 si de aici si spike-ul de crestere in 2024, cand s-au inchis foarte multe antecontracte.E absolut normal ca nr tranzactiilor pe inceput de 2025 sa fi scazut, dat fiind ca nu mai exista aceasta facilitate fiscala.
Revenind la numarul de apartamente vandute in Bucuresti am mers catre ANCPI, una din putinele institutii care încearcă sa aduca ceva claritate in piata imobiliara prin publicarea numarului de tranzactii efectuate lunar, atat la nivel judetean cat si national.
Cum definește ANCPI Unitatea Individuală tranzactionata?
Am intrebat ce anume raporteaza ANCPI ca si Unitate Individuala tranzactionata, respectiv daca locurile de parcare si boxele sunt incluse in aceasta sectiune din rapoartele statistice emise lunar.
Si haideti sa vedem raspunsul, conform adresei nr 16978 din 22.04.2025.
“Către: Domnul Georgian MARCU e-mail:
Referitor la: noțiunea de „unitate individuală”
Stimate domn,
Ca urmare a adresei dumneavoastră, înregistrată în evidențele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară sub nr. 16978/14.04.2025, vă comunicăm următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 2 lit. j) din Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, unitatea individuală este definită ca unitatea funcțională, componentă a unui condominiu, formată din una sau mai multe camere de locuit și/sau spații cu altă destinație situate la același nivel al clădirii sau la niveluri diferite, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, având acces direct și intrare separată, și care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de o singură gospodărie.
În situația în care parcările și boxele situate în construcții de tip condominiu au identificatori electronici individuali (ex: x-C1-U2), acestea sunt asimilate unităților individuale.
În conformitate cu prevederile art. 26 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru imobilul cu construcție condominiu, din care unele părți sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, se întocmește o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate fi reprezentată din apartamente sau spații cu altă destinație decât cea de locuință (…).
Cu deosebită considerație, Laurențiu-Alexandru BLAGA DIRECTOR GENERAL
Mircea Viorel POPA Director General Adjunct”
Ia-le de unde nu-s: Cate apartamente s-au vandut in Bucuresti?
Ia-le de unde nu-s, in realitate numarul apartamentelor vandute anual in Bucuresti este semnificativ mai mic decat cele aproximativ 50.000 de unitati raportate ca fiind vandute anual, in ultimii 5 ani, dat fiind ca boxele si locurile de parcare sunt raportate ca si tranzactie a unei unitate individuala.
Din 2017, de cand ANCPI raporteaza separat tranzactii individuale, si pana in 2023, s-au tranzactionat in Bucuresti 303552 unitati individuale, in timp ce s-au construit 71269 de locuinte.
Intrebarea e in ce masura sunt reale datele si cum ne afecteaza?
Pentru a incerca sa dau un raspuns ma uit la ce presupune dezvoltare imobiliara in Bucuresti, unde marea majoritate a dezvoltarii rezidentiale este constituita din imobile de locuinte colective (blocuri) si sunt construite pentru cu scopul de a fi vandute.
Daca nu am tine cont de locurile de parcare si de boxe am putea spune ca apartamentele noi au avut o pondere cuprinsa intre 9% in 2017, cu un varf de 37% in 2020, urmat de o scadere pana la 28% in 2023 din total tranzactii.
Pentru a autoriza un proiect, respectiv pentru a-l receptiona, ai nevoie de 1,2 locuri de parcare raportate la nr de apartamente construite. Daca mai ramane ceva spatii prin subsol se mai amenajeaza si niste boxe. Cu alte cuvinte am putea spune ca nr accesoriilor este cel putin egal cu numarul locuintelor.
Sa spunem ca nu se vand toate, de foarte multe ori dezvoltatorii mai raman cu locuri de parcare nevandute in anul in care vand apartamentele, desi si acestea sunt tranzactionate ulterior. Mai sunt si sistemele Klaus, care nu au nr caddastral separat, de care trebuie sa tinem cont.
Presupunand ca se vand doar 80% dintre locurile de parcare construite, in cazul acesta ponderea apartamentelor noi vandute in total tranzactii efectuate creste la 10% in 2017, cu un varf de 53% in 2020, respectiv 37% in 2023.
Concluzii
Prima concluzie ar fi aceea ca Piata Rezidentiala nu este suficient de transparenta, iar informatiile vehiculate public referitoare la numarul tranzactiilor efectuate nu reflecta numarul apartamentelor si caselor vandute.
Solutia este cea pe care am mentionat-o si in articolul ref la “RO E-PROPRIETATEA” si consta in copierea modelului Francez sau al celui din Marea Britanie prin care fiecare tranzactie este publica, inclusiv pretul de tranzactionare.
Concluzia nr. 2 – Piata e mult mai mica decat era estimat. Pe baza rationamentului de mai sus as putea spune ca Bucurestiul nu a atins niciodată 50.000 de locuințe tranzactionate anual
Concluzia nr. 3 – ponderea tranzacțiilor cu locuințe noi este semnificativ mai mare decat ne asteptam, ajungand in situații excepționale pana la 50% din total locuințelor tranzacționate. In lipsa stimularii constructiei de noi locuinte vom avea o presiune fantastica pe locuințele amplasate in blocurile vechi, ceea ce va duce la o crestere semnificativa de pret.
Acest fapt influenteaza semnificativ numarul total al tranzactiilor efectuate. Nu uitati ca atunci cand va apare prin feed stirile acelea care anunta prăbușirea numarului tranzactiilor sa va uitati si la livrarile din anul precedent.
As mai face o mentiune: Nu as generaliza situația din Bucuresti la nivel național. Daca ne uitam pe rapoartele făcute de INS pentru 2023 o sa vedem ca la nivel national avem 51% din locuințele dezvoltate in imobile mai mici de P+3, ceea ce ne poate duce cu gandul ca acestea sunt case si nu blocuri. La o casa parcarea se face in curte sau garaj, care nu sunt cadastrate separat. Impactul exista si la nivel national, dar nu in aceeasi masura.
Cate apartamente s-au vandut in Bucuresti? Sper ca acest articol sa aduca putin mai multa claritate in piata imobiliara, în ceea ce privește numărul locuințelor tranzacționate, dincolo de cifrele vehiculate in spatiul public. Daca ti-a placut nu ezita sa ii dai un share.
Si daca nu te-ai înscris încă la newsletterul nostru o poți face acum, accesand linkul urmator: http://eepurl.com/gcPtMH
Un articol din categoria #StiiDeLaG, publicat exclusiv pe blogul Green Angels – Real Estate With A Flair For Style
