Vesti bune pentru cumparatorii aflati in cautarea unui apartament sau a unei case nou construite.
In 2018 avem cele mai multe case si apartamente finalizate in Bucuresti si Ilfov cu 11.272 unitati, la limita peste anul 2015 cand s-au livrat 11082 locuinte si peste 2008 cand au fost receptionate 10192 locuinte noi.
In Bucuresti, in 2018, avem o crestere de 54% a numarului de locuinte construite si receptionate comparativ cu 2017, cand s-au livrat doar 2685 unitati, in timp ce in Ilfov observam o scadere de 5% in numarul locuintelor livrate comparativ cu 2017.
Tot ca o premiera in 2018 este pentru prima data dupa anul 2000 in care Bucurestiul depaseste Ilfovul ca numar de locuinte nou construite, cu 5689 de unitati livrate in Bucuresti vs 5583 in Ilfov.
Este un fenomen normal ca in perioada de criza economica consumatorii sa se orienteze catre locuinte cu preturi mai mici, amplasate la marginea orasului sau in localitatile limitrofe, iar in perioada in care economia merge bine, veniturile cresc, conditiile de creditare sunt avantajoase, acestia sa se orienteze catre zone mai bune, fie ca vorbim de cei aflati la prima achizitie, fie ca vorbim de cei care vor sa faca un upgrade.
In plus, lipsa investitiilor in infrastructura, fie ca vorbim de gradinitie, scoli, spitale sau strazi, parcuri si mijloace de transport in comun, afecteaza in mod fundamental cererea pe zonele de periferie sau din localitatile limitrofe Bucurestiului.
Bucurestiul este cel mai aglomerat oras, la ore de varf, din Europa si pe locul 5 in lume confom studiului prezentat de TomTom. Bucurestenii pierd anual aproximativ 9 zile in plus in trafic, fata de conditiile standard de circulatie.
Dezvoltatorii au sesizat preferintele cumparatorilor de a achizitiona proprietati amplasate in apropierea mijloacelor de transport in comun sau mai bine conectate fata de zonele de birouri si au incercat in ultimii ani sa compeseze cererea pe aceste segmente.
In ciuda cifrelor record pe livrarile de imobile noi oferta generala de locuinte la nivelul Bucurestiului a fost in scadere cu 6.7% comparativ cu 2017, ceea ce presupune o reducere semnificativa a proprietatilor vechi scoase la vanzare.
Din punct de vedere al tranzactiilor inregistrate la ANCPI avem o crestere de 1% comparativ cu anul precedent, un alt fapt care sugereaza ca segmentul locuintelor vechi nu a perfomat foarte bine in 2018.
Aprecierea a preturilor de 5.8% din 2018, comparativ cu anul 2017, este data pe de o parte de oferta redusa pe apartamente vechi iar pe de alta parte de numarul de unitati noi livrate, cu preturi mai ridicate, fapt care ridica media preturilor de tranzactionare.
Viitorul nu este unul simplu pentru piata imobiliara.
Cererea: Avem pe de o parte provocarile venite din schimbarile de legislatie ce afecteaza creditarea imobiliara, dobanzi in crestere si implicit la o scadere moderata a cererii. Marea majoritate a bancilor au majorat marjele dupa primul draft al ordonantei 114, cum e si normal, dar au uitat sa le coreleze cu forma promulgata a ordonatei. Factorul emotional care domina decizia de achizitie in residential este si el afecat de tilurile boombastice de presa mai mult sau mai putin fundamentate pe date reale economice.
Oferta: Nici oferta nu se simte foarte bine cu o scadere a numarului de proprietati vechi disponibile la vanzare, cresteri de cost al constructiilor pe segmentul constructiilor noi, respectiv reducere al numarului de autorizatii de constructie emise (-517 autorizatii la nivel de Ilfov & Bucuresti) pentru proiecte noi. Desi cu livrari in crestere de 1739 unitati noi livrate in 2018 comparativ cu 2017, vedem anuntate zeci de mii de unitati care urmeaza a fi livrate in toate zonele din Bucuresti si Ilfov. In cele din urma o mica parte din acestea se vad efectiv in livrarile efectiv de locuinte noi, marea majoritate raman la stadiul de “intentie”, fara a fi concretizate vreodata.
In cele din urma piata imobiliara performeaza la fel ca orice alta piata, un raport intre cerere si oferta dublat de factorul emotional. Chiar daca piata rezidentiala din Bucuresti este una din cele mai subevaluate piete imobiliare la nivel European, raportata la venituri, nivelul de stres este unul ridicat. Faptul ca suntem pe locul 2 cea mai “inelastica” piata rezidentiala dupa UK, conform datelor Bancii Mondiale, nu ajuta deloc.
Cresterea veniturilor, atat din mediul public cat si din mediul privat, poate duce catre o apreciere a preturilor, pe termen lung perspectivele aratand foarte bine. Pe termen scurt si mediu avem niste provocari, mai sus mentionate, drept pentru care va recomand mare atentie la ceea si ce achizitionati.
