De ce scade numarul tranzactiilor imobiliare in 2018?
Economia duduie, salariile si pensile au crescut semnificativ in ultima perioada de timp. Pana in 2021 avem anuntate noi cresteri atat pe salariul minim, care va afecta ulterior salariile pe toate palierele, cat si pentru punctul de pensie.
Din punct de vedere economic diferite institutii financiare, de la Banca Mondiala, FMI, BNR, la banci comerciale au prognozat cresteri economice de 4-5% .
Ipotetic vorbind, din turnul de birouri de la etajul 30, aruncand un ochi peste prognoze si excel-uri, piata rezidentiala fiind direct corelata pe de o parte cu puterea de cumparare / cresterea economica, iar pe de cealalta parte cu pretul de cost al constructiei aflat intr-un ritm de crestere galopant (pana la 40% crestere pe manopera in ultimii ani, respectiv pana la 15% la materialele de constructii), ar trebui sa tragem concluzia ca preturile, respectiv tranzactiile sunt in crestere.
Surpriza insa … apare un factor care este foarte greu cuantificabil – increderea populatiei in viitor. Asta e mai greu de masurat si, din cate vad in analizele sociologice aparute in ultimul timp, foarte usor de manipulat. Daca in comercial iti poti previziona mult mai usor urmatorii pasi, pe baza datelor statistice, respectiv pe baza prognozelor, in rezidential componenta de “feeling” este extrem de importanta.
Numarul tranzactiilor nu va creste, respectiv preturile nu se vor aprecia pana cand sentimentul general al populatiei nu va fi unul “de bine”, de siguranta si cu perspective de apreciere. In momentul de fata sesizez un sentiment de asteptare generalizata.
Cea mai sigura sursa pentru tranzactiile imobiliare o reprezinta statistica ANCPI.
Ce ne spun datele?
Mai, respectiv Iunie 2018 au fost cele mai bune luni din an. Incepand din iulie numarul tranzactiilor au fost in scadere si este unul din anii in care septembrie este sub august ca numar de tranzactii – total atipic, tinand cont ca septembrie, alaturi de luna mai, sunt cele mai bune luni pentru tranzactionare in rezidential oriunde in lume. In plus avem o scadere cu 39% a numarului de tranzactii in septembrie 2018 vs septembrie 2017.
Ianuarie si februarie 2018 mult peste aceeasi perioada a anului trecut (116%, respectiv 39%).
Ce nu ne spun datele ANCPI?
Nu ne spun numarul de livrari efective pe partea de imobile noi, respectiv numarul de antecontracte semnate in aceasta perioada. Piata imobiliara, chiar si aceea din Bucuresti, este mult prea mica din punct de vedere al numarului de tranzactii si de aceea vom vedea intotdeauna variatii mari pe anumite zone atat din punct de vedere al pretului de tranzactionare cat si al numarului de unitati vandute.
Imagineaza-ti o zona in care se tranzactioneaza doar apartamente vechi si apare un proiect nou livrat cu 200 de unitati – vei avea plus 200 de tranzactii intr-o luna, comparativ cu cele 20 facute pe segmentul locuintelor vechi, respectiv o apreciere a pretului mediu pe zona cu cel putin 30% pe respectiva luna, dupa care piata se calmeaza pe 6 luni – 1 an pana apare urmatorul proiect nou. Ca sa iti faci o idee in august 2018 vs august 2017, la nivel national, avem o scadere in livrarile constructiilor rezidentiale cu 42.1%, in conditiile in care ANCPI a raportat o scadere cu 29% a numarului tranzactiilor – as putea anunta tranzactii in crestere pe segmentul unitatilor vechi, nu? La nivel agregat, pe tot anul volumul constructiilor rezidentiale este la 40-50% comparativ cu cel de anul trecut. In conditiile astea ar fi nerealist sa ne asteptam la tranzactii in crestere.
Mai avem un ROBOR in crestere, inflatie in crestere si este preconizat schimbarea gradului de indatorare. Toate acestea cumulat vor eroda semnificativ numarul potentialilor cumparatori care se vor incadra la un credit mai mic sau mai mare.
In concluzie, fie ca esti cumparator, fie ca esti vanzator, iti recomand sa privesti piata in ansamblu si sa tii cont de toate datele.
Da, piata rezidentiala se indreapta catre un soft landing atat din punct de vedere al numarului tranzactiilor cat si al preturilor de tranzactionare – o corectie este necesara, in special pe anumite zone, tinand cont atat de datele din piata cat si de anumite preturi nejustificate, solicitate in anumite segmente de piata. Vedem din nou proiecte cu sute sau mii de apartamente in mijlocul campului, lipsite de orice fel de infrastructura, cu o calitate indoielnica, vandute “la pretul zonei” cele mai apropiate din oras.
Dar, sa nu uitam ca atunci cand achizitionam o casa nu o facem pentru 3, 6luni sau pana la urmatoarele alegeri ci pe o perioda indelungata de timp. Piata se poate schimba de la o zi la alta pe baza percepetiilor pe care publicul larg il are asupra perspectivelor sociale si economice pe care le are tara noastra. Intre timp, cel mai bun sfat pe care ti-l pot da este sa alegi cu atentie urmatoarea ta casa.
