Sunt apartamentele Apartamentele din Romania ieftine sau scumpe? Cate salarii îți trebuie pentru a achiziționa un apartament in Romania?
Chiar așa, cate salarii iți trebuie pentru a achiziționa un apartament in Romania?
In lipsa unor date oficiale percepția fiecărui individ va fi diferita, in funcție de foarte mulți factori. Ca sa simplific foarte mult as spune ca apartamentele sunt scumpe sau ieftine in funcție de care parte a tranzacției te afli. Daca ești cumpărător totul e scump, daca ești vânzător e prea ieftin.
Exista însă câteva modalități care măsoară cat de accesibila este piața imobiliara (deși exprimarea nu este neapărat corecta, pentru a înțelege toata lumea, as spune ca măsoară cat de „ieftina” este in funcție de veniturile populației care achiziționează). Sunt apartamentele in Romania Ieftine / accesibile sau sunt scumpe?
Din nou, depinde de unde privești. As putea ca din doi pași si trei mișcări sa va spun ca proprietățile din Romania sunt super ieftine comparativ cu alte piețe din regiune „Locuinţele din România sunt printre cele mai ieftine din Europa”, la fel de bine cum as putea sa va justific ca sunt scumpe. Ambele declarații ar fi extrem de corecte si susținute de date oarecum oficiale.
Deși avem unul din cele mai mici preturi pe mp sau pe unitate din regiune sau din Europa cum stăm de fapt?
In primul rând nu exista la nivel global un indice unanim folosit pentru măsurarea accesibilității preturilor proprietăților imobiliare. OECD are o modalitate de calcul, Eurostatul o alta modalitate iar organizațiile oficiale din Statele Unite cu totul si cu totul altul … asta ca sa nu vorbesc de fiecare tara in parte care încearcă sa își prezinte fata frumoasa a lucrurilor.
Cel mai des întâlnit, cu care marea majoritate a statelor sau a organizațiilor sunt oarecum de acord, este pragul de la care o proprietate nu mai este accesibila: atunci când prețul mediu al unei proprietăți depășește 30 sau 40% din valoarea veniturilor. Si aici intervin însă nuanțele. Care venit? Venitul mediu, venitul median sau venitul disponibil, acel „disposable income”, care si acesta poate fi interpretat ca venit net sau venit net după plata cheltuielilor de baza, de genul mâncare educație, locuire etc.
In US rata de accesibilitate e calculata puțin diferit. Se calculează raportul dintre venitul mediu al unei familii si rata medie a creditului care va fi plătita pentru achiziția unei proprietăți. Calculele sunt făcute pe mediana si nu pe medie aritmetica, foarte corect din punctul meu de vedere.
Partea buna este faptul ca in ceea ce privește veniturile sunt date oficiale in marea majoritate a tarilor civilizate, inclusiv in Romania. Deși, de obicei, este comunicat doar venitul mediu / minim, in secunda doi se poate centraliza atât venitul median cat si venitul disponibil, in funcție de coșul de cumpărături.
Si acum se complica lucrurile … Totuși apartamentele din Romania sunt ieftine sau scumpe?
Prețul mediu sau median al unei proprietăți imobiliare. Cu alte cuvinte … dar cat costa un apartament? De unde luam datele? Care este prețul real, de tranzacționare, al unui apartament?
In ultima săptămâna au apărut 3 studii sau rapoarte.
Deloitte ne spune ca „Locuințele din România sunt printre cele mai ieftine din Europa, dar romani au parte de cele mai scumpe credite ipotecare, cu o medie a dobânzii de 5,3% pe an” Recomand sa citiți atât articolul din Ziarul Financiar aici cat si sa citiți studiul complet publicat de Deloitte aici. In studiu veți vedea ca aveți nevoie de venitul BRUT pe 7 ani pentru a putea achiziționa un apartament cu suprafața de 70 de mp. Suntem sub Polonia, Ungaria si Croația dar peste Bosnia si Herțegovina sau Italia si Belgia.
Pe baza acestor calcule avem si un grafic de accesibilitate.
Banca Naționala a României tocmai ce a publicat „Raportul asupra stabilității financiare Iunie 2021”. In raport nu avem comparații cu alte tari din regiune, din acest punct de vedere, ci ne spune simplu ca: „… fără a apela la sprijin financiar printr-un credit bancar, timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere la nivel național este de circa 8,5 ani (raportul preț pe venit, eng. price to income), iar în cazul unui imobil cu 3 camere durata crește la peste 11 ani (date la decembrie 2020).” Citeste raportul integral aici.
Tot din raport as spune ca următoarea informație este extrem de relevanta, deși nu sunt neapărat de acord cu ultima fraza … dar despre asta poate mai discutam.
„Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar pune în evidență faptul că venitul mediu al unei gospodării tipice, conform datelor la luna decembrie 2020, era aproximativ egal cu venitul necesar pentru achiziționarea unei locuințe, înregistrând o îmbunătățire față de nivelul înregistrat la finalul anului 2019 . Începând cu anul 2015, indicele de accesibilitate a fluctuat între 90 la sută și 100 la sută, indicând o evoluție a prețurilor imobiliare în linie cu veniturile populației.”
Ca sa închidem cercul SVN spune ca este nevoie de „8,3 ani, pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere (50 metri pătrați utili) în București”
Vezi postarea lui Cătălin Stefancu Head of Research & Communication at SVN® Romania: „Este nevoie de 8,3 ani, pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere (50 metri pătrați utili) în București.”
Bun, dar cine are dreptate?
Fiecare dintre ei si niciunul, in același timp. Fiecare își ia datele de unde poate si cum poate, in Romania neavând o sursa sau un indice bazat pe baza datelor reale de tranzacționare.
Este ca într-o schița de Caragiale “Nu, coane Fănică, să trăiți! Două la primărie, optspce, patru la școli, douăzeci și patru, două la catrindală la Sf. Niculae, treizeci…”
Trebuie sa menționam aici doua exceptii: Clujul si Sectorul 2 din București, care au rapoarte anuale făcute pe baza datelor de tranzacționare. Desi e un pas urias suntem inca departe de ceea ce ar trebui sa fie.
In Romania, preturile proprietăților rezidențiale sunt colectate de cel puțin 3 entități … s-ar putea sa fie mai multe dar la astea mă gândesc prima data.
- Camera Notarilor. Fiecare notar completează o fisa cu detaliile proprietăților, de la nr de camere la anul construcției, adresa si preț care se trimite ulterior către Camera Notarilor.
- Fiecare contract de vânzare este trimis către ANCPI – Agenția Naționala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pentru a fi intabulat. Nu știu daca centralizează si prețul dar restul informațiilor sunt centralizate, de la adresa la suprafața. Cu alte cuvinte e posibil sa le lipsească un singur câmp dintr-o baza de date existenta, cel referitor la preț.
- Direcția de Taxe si Impozite pe fiecare Localitate, respectiv sector, in parte. Ei colectează si prețul pentru a putea da valoarea de impozitare.
Ipotetic vorbind avem 3 structuri ale statului care au toate datele referitoare la fiecare tranzacție imobiliara făcută in tara asta!
In timp ce avem tari care comunica prețul tranzacționat al unei proprietăți din 1995, așa cum se face in UK, sau cu piețe extrem de transparente, cum ar fi US, Canada, Australia, avem tari in care prețul de tranzacționare al proprietăților e dificil de aflat, așa cum este si in Romania.
JLL are un indice de transparenta al piețelor imobiliare care plasează Romania, pe locul 35, in categoria a 3-a (din 5), piața Semi Transparenta. Tocmai ce am fost retrogradați din categoria a doua. Vezi aici cum stăm
Dar haideți sa ne uitam puțin la Marea Britanie, etalonul in ceea ce privește transparenta. Pe site-ul oficial https://landregistry.data.gov.uk poți caută după adresa bunului imobil si vezi data la care s-a tranzacționat, respectiv prețul. Am luat una din străzile scumpe din Londra, drept curiozitate, si am găsit pe unul din imobile 3 tranzacții făcute. 2001, 2014 si 2019. Vedeți datele mai jos.
Mai mult de atât, pe același site găsim si indice de preț, respectiv foarte multe date despre cum a evoluat piața.
Bine si pe noi ce ne oprește? As spune ca Nimic, idealist cum sunt. Dar In realitate interesul statului nu a fost niciodată cel de reprezentare al cetățeanului. Nu vreau sa intru astăzi in detalii despre ce ar însemna transparentizare pieței imobiliare, poate o sa dezvolt intra-un episod viitor. O piața netransparenta naște oportunități pentru o anumita categorie de public, singurii care au de pierdut sunt oamenii de rând care sunt victime sigure.
Ce mă enervează si mai tare e faptul ca statul ar avea numai de câștigat dintr-o astfel de măsura. Pot pune la dispoziție datele de baza in mod gratuit si pot cere bani pentru informații avansate … Agențiile, portalurile si softurile de evaluare ar plăti bani grei pentru datele corecte de tranzacționare. Impozitele si taxele, care in Romania sunt mici din punct de vedere procentual, ar putea fi actualizate pe baza datelor de tranzacționare. Dar na, nu ai cu cine! Digitalizarea, transparenta si hastagurile prin care arătam ca ne pasa sunt doar de fațada. Ca un paradox, In realitate sărăcia se plătește, deși 75% din avutia neta a populației este reprezentata de activele imobiliare.
Sau cine știe … poate guvernul, o institutie sau un partid se gandesc ca nu ar fi rău sa fim transparenți … cel puțin din acest punct de vedere. Si atunci vom intra si noi in randul tarilor civilizate.
Sunt apartamentele din Romania ieftine sau scumpe? Vom ști cu certitudine in momentul in care vom avea si datele de tranzacționare. Pana atunci concluzia este aceeași cu care am început … depinde de ce parte a tranzacției te afli. Singurul lucru pe care il putem aproxima este faptul ca din punct de vedere al pretului pe unitate sau pe mp suntem printre cei mai ieftini din UE. Din punct de vedere al accesibilitatii suntem la jumatatea clasamentului.
