#SchemaNordis si o lege proasta.
Citesc intr-un articol pe ZF ca urmeaza o consultare publica in urma scandalului Nordis. Pe cat punem ca va apărea o lege proastă care nu doar ca nu va proteja consumatorul dar va avea ca impact creșterea prețurilor apartamentelor nou construite?
De ce spun asta?
- Pentru ca in cazul Nordis problema nu a fost legile ba din contra, ele exista dar nu au fost aplicate. Când tu găsești tranzacții de 40 de mil euro intra grup, in care unele cu firme fantome si nu faci nimic, când tu vezi in controalele făcute ca mama șefei de la HR a ridicat zeci de mil cash, pe baza unor justificări subțiri, când vezi tranzacții de companii intra grup supraevaluate de mii de ori si nu faci nimic, Când vezi operații estetice decontate pe firma, iți spun eu ca nu legile sunt problema ci oamenii care aplica legea. Sa discutam si de faptul ca Protecția Consumatorului a avut control tematic si a ocolit exact cel mai mare dezvoltator, in condițiile in care aveau sesizări interne si externe făcute si totuși l-au ocolit cu gratie … de vina au fost legile sau oamenii care aplica legea? Asta ca sa vorbim de vina statului.
- As putea paria ca legea va fi proasta. De ce? Pentru ca ne lipsesc oamenii care:
a. Sa înțeleagă cum funcționează piața, la nivel macro, pe termen lung si care pot înțelege impactul in timp al deciziilor pe care ei le iau. Am tot scris despre schimbările de TVA, iți garantez ca băieții aia care au lucrat la propunerile legislative pe TVA nu înțeleg nimic. Btw, poate ar fi mișto sa prezinte un raport pe diferențele de încasare de TVA din ultimii 5 ani si pe impactul social pe care aceste modificări le-au avut.
b. Sa înțeleagă ce înseamnă activitatea de dezvoltare imobiliara, care sunt costurile, care sunt veniturile, cum se finanțează si la ce cost, cine este finanțabil si pe ce criterii, care sunt fluxurile de cashflow si care ar fi impactul in prețul final al modificărilor legislative propuse. Nu de alta dar s-ar putea sa te trezești in poziția de unde dai si unde crapă!
c. Sa inteleaga efectele pe termen lung. Vad ca e o “nevoie urgenta” de a arata ca se face ceva dar, ar trebui sa se uite la ultimele alegeri in tarile Europene. Care sunt temele pe care partidele extremiste au câștigat procente importante in Olanda, Franța, Portugalia etc.? Iți spun eu, accesibilitatea piețelor imobiliare, oamenii cu venituri normale efectiv nu își mai permit chiria sau achiziția, si imigrația, problema pe care noi nu o avem încă. Oamenii politici par mai degrabă pe fuga de a ARATA ca fac ceva in loc de a face ceva care sa fie sustenabil pe termen lung. Problema e ca s-ar putea sa ii lovească la următoarele alegeri grav de tot.
- Consumatorii si lipsa educației, si aici probabil mulți se vor supară pe mine! Sa ne înțelegem, Nordis nu este un proiect rezidențial unde a cumpărat nea’ Ion, muncitor in fabrica, care sa fi fost la prima achiziție a unei case ci, mai degrabă, un produs investițional … așa a si fost promovat, RANDAMENT GARANTAT X%. Când piața oferea 7% ei promiteau 10%, când piața a coborât in 5% ei promiteau 7% … Garantat!!! Am si scris prin 2019 un articol publicat in Wall Street, De ce sa fugi când citești „ideal investiție” si „randament garantat” la anunțuri imobiliare.
La masa credala vad oameni, investitori, care au plătit avansuri cuprinse intre 50000 euro si câteva milioane de euro. Cunosc personal câțiva de pe lista, unii îmi sunt clienți pe alte proprietăți, cu alții m-am intersectat la un moment dat in business. Mă întreb însă cați dintre ei au plătit costurile de consultanta a unui avocat, care sa își arunce o privire peste contract? La 100000 avans presupun ca nu ar fi fost sfârșitul lumii sa plătească un 1-2000 consultanta. Cați au “întrebat in piața” care sunt riscurile? Nu de alta dar vorbim aici in mare parte de profesioniști, middle si top manageri, consultanți sau antreprenori.
Când ești investitor presupun ca iți poți asuma niște riscuri după ce apelezi la ajutor de specialitate. As fi putut fi astăzi ”mai bogat” cu câteva sute de mii de euro doar din urma comisioanelor a celor de pe lista care îmi sunt clienți. Daca ii iau si pe ceilalți pe care ii cunosc, probabil as fi sărit de 1 mil pe care le-as fi putut incasa de la Nordis. Am ales sa nu colaborez cu ei, si nu pentru ca as fi știut ceva de la bun început (prin 2021 au început sa apară niște semne de întrebare), ci pentru ca instinctual mi-a spus ca e ceva dubios când cineva se oferă sa iți ofere un comision cu 3-400% peste orice alt dezvoltator.
Dar noi trebuie sa demonstram ca putem face ceva rapid, nu contează efectul pe termen lung. Daca deschizi orice studiu științific de pe Journal of Housing Economics, daca citești orice carte de specialitate, as merge aici pe Triumful Orașului – Ed Glaeser , sau asculți orice podcast serios, „Why Are Cities (Still) So Expensive?”, De pe Freakonomics sau oricare din UCLA Housing Voice, vei observa un pattern. Efectele deciziilor din domeniul imobiliar le vezi pe termen mediu, lung si foarte lung si, de cele mai multe ori, niște inițiative aparent bune, ajung sa aibă niște efecte extrem de proaste.
Cum clasa politica de la noi nu a demonstrat pana acum ca se uita la piața pe termen lung nu am cum sa ajung la alta concluzie: In urma scandalului Nordis va apărea o lege proasta, care va afecta accesibilitatea pe termen lung.
Daca nu mă credeți citiți studiul făcut de Banca Mondiala prin 2018 „Living and Leaving: Housing, Mobility and Welfare in the European Union” si o sa observați ca una din principalele probleme o reprezinta suprareglemntarea … si exact in dirrectia asta mergem.
Eu mi-am spus opinia in articolul Ro e-Proprietatea – sau mai bine spus cui ii este frica de transparentizarea pietei imobiliare?, prin care una din soluții ar fi publicarea tuturor preturilor de tranzactionare, asa cum se intampla si in tarile civilizate, si infiintarea unei carti funciare temporare in care sa se nregistreze toate antecontractele.
Vedem ce iese, nu ma aștept la nimic bun! Ca de fiecare data consumatorii si dezvoltatorii corecți vor plăti pentru golaniile celor smecheri si influenți.
