Impactul unui proiect mamut pe piata rezidentiala. Studiu de caz, Ikea

La sfarsitul lunii a aparut stirea conform careia “ Vastint România, parte a diviziei imobiliare a grupului Inter Ikea, francizorul pentru magazinele Ikea, a cumpărat un teren de 48 de hectare în sectorul 1, pe Şoseaua Gheorghe Ionescu Siseşti, şi are în vedere dezvoltarea unui proiect mixt, predominant rezidenţial.”

 

Va propun sa analizam impreuna cum va influenta aceasta achizitie piata imobiliara din zona de Nord a Bucurestiului.

Sa incepem cu vestile bune, marea majoritate pentru potentialii cumparatori.

Incredere in piata imobiliara din Romania, pe termen lung. Faptul ca Vastint/ Ikea achizitioneaza un teren  pentru o astfel de investitie mamut reprezinta un semn de incredere in piata rezidentiala Romaneasca.  Nu este un proiect care sa inceapa maine dar avem in vedere o investitie totala care poate ajunge in timp spre jumatate de milliard de euro . Vorbim de o perioada indelungata de planificare de cel putin 1-2 ani,  urmata de cea de aprobari a proiectului. Ne putem intinde pe o perioada de cel putin 3-5 ani pana sa inceapa constructia  efectiv si de alti 5-10 ani de constructive efectiva.  Cele 48 de hectare, la un coeficient de utilizare al terenului de 3, insemna undeva la 1.440.000 mp construiti total. Pentru a intelege dimensiunile proiectului,  Ipotetic, daca s-ar construi doar rezidential, am discuta probabil de aproximativ 15000 de apartamente.  In realitate, dat fiind ca pentru un astfel de proiect e de preferat  cladiri cu inaltime redusa,  probabil vor sta sub aceasta cifra 1.440.000 mp construiti si cu mult sub 15000 de unitati. Luand in considerare si faptul ca vor avea o componenta comerciala importanta si in mod cert o scoala si o gradinita numarul unitatilor rezidentiale se va reduce semnificativ.   Nu iti aduc in discutie partea de finantare care este gigantica.

Concept: Ma astept sa vina cu un concept “smart” pentru un proiect de asemenea anvergura.  Este cert ca va pune accent pe facilitati greu de replicat in proiectele mici si medii. Totul va fi integrat, incepand cu zona de cumparaturi – magazine de proximitate, locuri de petrecere a timpului liber – miniparculete, loc de joaca pentru copii, cafenea etc., pana la gradi & scoala. Toate aceste beneficii vor cantari mult in decizia de achizitie a cumparatorului de case.

ikea vastint www.greenangel.ro

Inovatie:  Ikea are un departament de R&D puternic. Pe langa faptul ca studiaza si adapteaza tot timpul mobilierul stilului de viata contemporan, inca din 2013-2014, Conform WSJ,  Ikea testa peretii mobili  si cum se traieste intr-o casa modulara.

Calitatea constructiei: Intr-un proiect de asemenea anvergura ma astept ca firmele de constructii selectate sa fie din esalonul calitativ superior. La ora actuala nu vad cine poate duce, din punct de vedere al infrastructurii necesare, acest proiect, dar in mod cert in urmatorii 2-3 ani jucatori importanti isi vor concentra resursele si se vor razboi intr-o licitatie. Acelasi lucru este valabil si in cazul firmelor  de Project management ce doresc sa se  ocupe de proiect. In mod cert un astfel de proiect  va fi o rampa de lansare pentru  lucrari international, dupa ce termini un astfel de proiect.

Pret: Ikea este recunoscuta pentru un  pret extrem de competitiv,  pentru un produs cu o calitate ok. Gandeste-te ca ei vor achizitiona materiale de 1000 ori mai mult decat un dezvoltator obisnuit J.  Un proiect dezvoltat in mai multe etape este mult mai eficient pentru cei care fac manopera. Organizarea de santier este mai ieftina.Costul de finantare este mai redus, avand in vedere Grupul din spatele Vastint.  Chiar si cu soft costurile asociate unui dezvoltator institutionalizat, toate acestea  ii vor face mult mai eficienti din punct de vedere al  costului final. Va avea de ales intre a obtine un profit mai mare decat tine sau in a vinde mai repede … ce crezi ca va alege?

Marketing & Vanzari: cu o echipa proprie,  creata pe baza experientei din grup si cu bugete pe masura va fi greu de egalat in tot acest demers.  

Cine sunt cei mai castigati din toata aceasta afacere?

In primul rand Clientii finali, cumparatorii de case, vor avea mai multe variante. Vor avea de unde alege si vor putea pune presiune pe ceilalti dezvoltatori. Ori vor obtine un pret mai bun ori un produs net superior. Oricum ar fi Ikea dezvolta produse interesante  – vezi cateva exemple aici.

Furnizorii si prestatorii de servicii: Data fiind aceasta nevoie de diferentiere toti cei din lantul de productie, care vor oferi  servicii / produse de calitate vor castiga. Arhitectii buni vor veni cu proiecte de o calitate mai buna pentru ceilalti dezvolatori, furnizorii de materiale nu vor mai vinde numai produsele din gama low cost, agentii imobiliari care vor veni cu solutii de vanzari si marketing “out of the box” vor fi la mare cautare – toate  aceste categorii, nu foarte cautate in aceste vremuri cand pretul este singurul argument de achizitie.

Pentru unii, aceasta achizitie poate fi o veste proasta. Cei mai afectati sunt cei care detin terenuri in zona si dezvoltatorii care aveau in plan constructia unui proiect, pe termen mediu. Pentru proprietarii de terenuri, care aveau ca scop vanzarea  terenului catre un dezvoltator imobiliar, va fi mai greu de tranzactionat si vor trebui sa corecteze preturile. Dezvoltatorii din zona trebuie sa isi regandeasca proiectele astfel incat sa poata concura cu cei de la Ikea in viitor. Partea buna e ca au castigat niste timp, prin faptul ca procesul de masterplanning este unul costisitor si din acest punct de vedere, partea proasta e ca nu-I usor sa ai un astfel de jucator langa tine. Direct afectati sunt si cei care vor oferi proprietati in acelasi segment de pret cu Ikea.

Partea buna e ca rata de absortie pe zona este inca redusa, ceea ce va impune o dezvoltare in mai multe etape.  In mod cert proiectul va aduce un plus de valoare in zona care poate fi monetizat de toti cei care vor dezvolta in imediata proximitate produse competitive.

Green Angels PUZ Sisesti Ikea Vastint 48 ha 001

 

 

 

Georgian Marcu

Georgian Marcu, Consultant & Owner
Green Angels – Real Estate with a flair for Style
Realtor® & Certified Residential Specialist ®
Mobile: +40 747 774 714
Email:

Ce am mai scris