In raportul Raportul asupra stabilității financiare, publicat in luna mai 2017, inca din primele pagini, Dn. guvernator Mugur Isarescu ne atrage atentia asupra unui risc sistemic redus asupra accelerarii preturilor din segmentul imobiliar. Puteti descarca raportul de aici: BNR – Rapoarte asupra stabilităţii financiare.
Cum “Obiectivul fundamental al BNR este asigurarea și menținerea stabilităţii preţurilor” ma gandesc sa ii ajut putin cu niste “informatii din teren” referitor la cum isi pot atinge obiectivul pe segmentul acesta.
Pentru inceput, haideti sa va spun ce inteleg eu din acest raport in ceea ce priveste piata rezidentiala: exita posibilitatea ca preturile proprietatilor sa se aprecieze intr-un ritm mai alert decat pana acum ceea ce, pe termen lung, poate reprezenta un risc. In plus, daca ar fi sa mai fac o mica traducere, as spune ca nici in ceea ce priveste cultura financiara nu stam foarte bine. Cati dintre dumneavoastra, care doriti sa achizitionati o proprietate prin credit, ati luat in calcul scenariile in care ramaneti fara job pentru cateva luni, nu cresc salariile asa cum va asteptati, cresc dobanzile sau apare o noua situatie de criza.
Oficial suna asa: “Semnalăm apariția riscului privind accelerarea prețurilor bunurilor imobiliare rezidențiale, ultimele evoluții indicând o depășire a valorii de semnal (6 la sută), conform metodologiilor europene. Mai mult, rezultatele analizelor privind sustenabilitatea dinamicii prețurilor imobiliare indică începerea unei noi faze de expansiune a activității pieței imobiliare și, implicit, necesitatea unei monitorizări atente a riscurilor dinspre această piață asupra sectorului financiar. Prețurile locuințelor au crescut în principal susținute de factorii de cerere, în contextul îmbunătățirii condițiilor economice, creșterii veniturilor populației și menținerii costurilor de îndatorare la minime istorice (detalii în Secțiunea 2.3). Condițiile favorabile de îndatorare au încurajat contractarea de credite ipotecare.”
Piata imobiliara nu e fizica cuantica iar preturile sunt determinate, ca in oricare alta piata, de cerere si oferta. Astazi, cererea fiind ridicata iar oferta redusa este normal ca preturile sa fie in apreciere. O sa ma rezum in acest material la partea de oferta, cererea si motivul pentru care este ridicata poate reprezenta subiectul unui alt articol.
Oferta din piata rezidentiala poate fi impartita in doua categorii majore: Apartamente noi si apartamente amplasate in blocuri vechi. In timp, stocul de apartamente vechi este relativ constant si greu de influentat, pe segmentul apartamentelor noi piata este dinamica si este influentata de mult mai multi factori, mai usor de controlat.
Daca oferta creste mai mult decat cererea, preturile se pot stabiliza. Cum pe segmentul proprietatilor vechi e mai greu de intervenit propun 3 actiuni necesare pentru stabilizarea pietei rezidentiale:
- Respectarea termenelor legale pentru eliberarea actelor necesare autorizarii proiectelor rezidentintale. Stiu, suna incredibil pentru cineva din afara domeniului sa ceri ceva legal si a utopie pentru dezvoltatori care se lovesc de realitate. Cand stai 3 luni cu un certificat de urbanism, cand termenul legal e pana la 30 de zile si tot asa cu restul actelor si avizelor lucrurile se complica destul de tare. Dezvoltatorul este in business-ul asta pentru profit si daca sta 3 ani de la achizitie pana incepe sa construiasca are un cost asociat banilor investiti in achizitia terenului, care se va regasi in pretul apartamentelor. Stiati ca exista PUZ-uri care de 1.5 ani nu au intrat in comisie. Deci, nu vorbim de faptul ca sunt corecte sau nu, acceptate sau respinse … nici macar nu au fost supuse discutiilor. Poate ca un birou unic de eliberare ONLINE al tuturor actelor, autorizatiilor si avizelor la nivel de oras, ar mai elimina din toata aceasta birocratie si ar scurta timpul in care poti demara o investitie. Economia de timp ar putea fi cuantificata in bani si in preturi mai accesibile pentru cumparatori.
- Clarificarea strategiei de dezvoltare a oraselor. Mergem pe Solutia eficienta de dezvoltare pe vertical (cladiri inalte in interiorul orasului) sau ne ducem pe orizontala (dezvoltare suburbii)? Orasele principale au devenit extrem de aglomerate datorita lipsei de viziune a celor care le conduc. Unde dezvoltam infrastructura si mijloace de transport in comun? In Bucuresti, de exemplu, ducem facilitatile, utilitatile si metroul in localitatile limitrofe, finalizam centura pentru a scapa de traficul de tranzit, restrictionam accesul pe centru sau dezvoltam mijloacele de transport in comun in interiorul orasului? Nu am vazut in ultimii 20 de ani un singur raspuns coerent la aceasta intrebare, indifferent de culoare politica a celor care l-ar putea da.
- Finalizarea PUG-ului pe Bucuresti. Planul de urbanism general este in discutie de ani buni. Ar trebui accelerata finalizarea lui astfel incat sa fie clar ce poti construi in fiecare zona astfel incat sa se poata face autorizare directa in conditiile in care se respecta PUG-ul. Probabil ar mai dura inca 2 ani de la finalizare pana la corectia preturilor terenurilor dar in mod cert ar constitui premisele asezarii pe niste baze corecte ale pietei imobiliare.
As mai pune un subiect pe lista: transparenta pietei imobiliare. Deocamdata, marea majoritate a studiilor de pret se refera la preturile asteptate de proprietari (anunturi de vanzare) si nu la preturile de tranzactionare. Daca preturile de tranzactionare ar fi publice, fie ca vorbim de cele raportate la notariat fie ca vorbim de datele ce ajung la ANCPI piata imobiliara ar oferi atat cumparatorilor cat si investitorilor niste date reale referitor la trenduri, bazate pe cifre reale.
Dar acestea sunt lucruri sunt cunoscute si la nivelul BNR-ului. La nivel declarativ stam bine … cu implementarea mai greu.
“Perspectivele pentru perioada următoare sunt mixte. Pe de o parte, autorizațiile de construcție pentru clădiri nerezidențiale s-au menținut pe un trend descendent în ultimii ani, iar indicatorul de încredere în sectorul construcții, deși s-a îmbunătățit în perioada recentă, continuă să rămână în teritoriu negativ. Reducerea înregistrată la nivelul autorizațiilor de construcție nu s-a translatat într-un număr mai redus al tranzacțiilor cu imobile comerciale, numărul acestora rămânând relativ constant în primele 9 luni din anul 2016 comparativ cu același interval din 2015 (Grafic 2.31). “
Ca si concluzie personala: Da, preturile vor creste, suntem inca sub potential. Vezi si graficul in care Romania intre 2010 si 2014 inca a scazut, comparativ cu celelate tari din regiune.
Trendul de crestere va dura atata timp cat oferta va fi mai mica decat cererea sau pana cand vom ajunge iar intr-o situatie delicata – v-am spus eu ca nu e fizica cuantica…
Despre cerere intr-un episod viitor.
P.S. Este la indemana autoritatilor locale si centrale sa stabilizeze piata. Intrebarea e daca isi doresc asta.
Sursa grafice:raport asupra stabilității financiare mai 2017; BNR ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT - Spring 2017; Analize Imobiliare.
